ความพยายามในการออกแบบคอนโดมิเนียมให้คุ้มค่า ตอบโจทย์คนที่ต้องการความสะดวกสบาย เดินไม่กี่ก้าวก็ถึงขนส่งสาธารณะขนาดใหญ่อย่างรถไฟฟ้า โดยคาดว่าจะสามารถทำกำไรจากพื้นที่ขายได้ในราคาที่สูง เพื่อดึงดูดให้คนเข้ามาจับจองซื้อหาที่อยู่อาศัยทำเลทอง ใจกลางเมือง แต่การไม่ได้คำนึงถึงศักยภาพของที่ดินที่มีอยู่และที่สำคัญคือชีวิตความเป็นอยู่ของชุมชนรอบข้าง อาจกลายเป็นเงาตามตัวที่สร้างปัญหาให้เจ้าของโครงการคอนโดมิเนียมที่กำลังผุดขึ้นทั่วทั้งเมือง
แปลงที่ดินประโยชน์สาธารณะ เป็นประโยชน์เอกชน
27 กรกฎาคม 2566 ศาลปกครองสูงสุดมีคำพิพากษาสั่งเพิกถอนใบอนุญาตโครงการก่อสร้างคอนโดมิเนียมที่มีความสูงกว่า 51 ชั้น แอชตัน อโศก (Ashton Asoke) ที่ตั้งอยู่ใจกลางกรุงเทพ ย่านสี่แยกอโศก ซึ่งดำเนินการโดยบริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จํากัด (มหาชน) โดยการเพิกถอนเป็นการถอนใบอนุญาติทุกใบ ที่มีผลย้อนหลังตั้งแต่ปี 2558
จากข้อพิพาทที่โครงการฯ ดังกล่าวทำสัญญาเช่าที่ดินเวนคืนของการไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย หรือ รฟม. เพื่อขอใช้ที่ดินเป็นทางเข้า – ออกหลักและเพื่อทำให้โครงการฯ มีที่ดินส่วนถนนที่ใช้เข้า – ออกโครงการฯ มีหน้ากว้าง 12 เมตร ตามที่ พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 กำหนดไว้ว่าอาคารคอนโดมิเนียมประเภทอาคารสูง (High Rise Building) หรืออาคารประเภทที่มีความสูงเกิน 8 ชั้น หรือสูงเกิน 23 เมตรขึ้นไป จะต้องมีหน้าที่ดินของโครงการที่มีระยะความกว้าง 12 เมตร ติดกับถนนสาธารณะที่กว้าง 18 เมตร (กรณีที่อาคารมีพื้นที่มากกว่า 30,000 ตารางเมตรขึ้นไป) เพื่อความสะดวกของรถดับเพลิงหากเกิดอัคคีภัย
โดยศาลปกครองสูงสุดได้วินิจฉัยว่าที่ดินของ รฟม. ที่ระบุเหตุผลในการเวนคืนครั้งแรกไว้ว่า ‘เพื่อสาธารณะประโยชน์’ จึงไม่อาจนำมาให้บริษัทหรือเอกชนทำโครงการได้ และหน่วยงานของรัฐไม่อาจออกใบอนุญาตในการก่อสร้างได้ ดังนั้น จึงทำให้ใบอนุญาตการก่อสร้างทุกใบของโครงการฯ ข้างต้นไม่ชอบด้วยกฎหมาย
อีกทั้งข้อตกลงระหว่าง รฟม. และบริษัทอนันดาฯ น่าจะไม่ชอบด้วยกฎหมาย เนื่องจากกฎหมายจัดตั้ง รฟม. มีข้อกำหนดเกี่ยวกับการให้เช่าอสังหาริมทรัพย์มูลค่าเกิน 10 ล้านบาท ต้องทำเรื่องเสนอเข้าที่ประชุมคณะรัฐมนตรีเพื่ออนุมัติ ซึ่งเรื่องนี้เคยเป็นปัญหาขึ้นมาเนื่องจากมีการร้องเรียนไปยังสำนักงานการตรวจเงินแผ่นดิน (สตง.) กรณีที่ผู้ว่าการ รฟม. ใช้อำนาจหน้าที่เกินกว่าที่พระราชบัญญัติการรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย พ.ศ. 2543 กำหนด ขณะที่คณะกรรมการในขณะนั้นตีความว่าเป็น ค่าตอบแทน จึงไม่ต้องเสนอ ครม. อนุมัติ แต่ผู้ร้องเรียน สตง. ตีความว่ามูลค่าอสังหาฯ เกิน 10 ล้านบาทขึ้นไป จำเป็นต้องนำเข้าให้ ครม. อนุมัติ
จากตึก 7 ชั้น สู่คอนโด 51 ชั้น
ก่อนหน้าที่โครงการคอนโดแอชตัน อโศก จะเช่าที่ดินเวนคืนของ รฟม. แลกกับการที่ รฟม. ได้รับประโยชน์เป็นอาคารจอดรถ งบประมาณ 97 ล้านบาท เพื่อให้โครงการฯ ได้ถนนที่ใช้เข้า – ออก ที่ติดกับถนนสาธารณะและเพื่อให้เป็นไปตามที่กฎหมายกำหนดนั้น ขณะที่ที่ดินส่วนทางเข้า – ออกเดิมของโครงการฯ ดังกล่าวมีความกว้างถนนเพียง 6.40 เมตร อีกทั้งที่ดินแปลงนี้ได้เคยขออนุญาตก่อสร้างเป็นอาคารพักอาศัยสูง 7 ชั้น ที่มีพื้นที่ราว 10,000 ตารางเมตรเท่านั้น
แต่ต่อมาบริษัทเจ้าของโครงการฯ เห็นว่าพื้นที่ดังกล่าวตั้งอยู่ในทำเลที่ดีที่สามารถทำกำไรจากพื้นที่ขายได้ในราคาสูง จึงมีความพยายามหาช่องทางที่จะออกแบบและจัดทำโครงการให้ได้พื้นที่มากที่สุด เพื่อให้คุ้มค่าที่สุดต่อราคาที่ดินสูงและดึงดูดให้ประชาชนผู้บริโภคเข้ามาจับจองซื้อหาเพื่อได้อาศัยในย่านทำเลทองกลางเมือง โดยไม่ได้คำนึงถึง ศักยภาพที่ดินที่มีอยู่ ที่แท้จริงแล้วสามารถทำได้เพียงคอนโดมิเนียมแบบโลว์ไรส์ (Low Rise Building) ที่มีความสูงไม่เกิน 23 เมตรเท่านั้น
เมื่อมีข้อมูลที่ยืนยันมั่นใจได้ในการทำโครงการในรูปแบบอาคารสูงต่อได้ จากหนังสือสอบถามหารือไปยังกรมโยธาธิการและผังเมือง หน่วยงานที่มีหน้าที่ในการดำเนินการตามกฎหมายว่าด้วยการผังเมือง กฎหมายว่าด้วยการควบคุมอาคาร ฯลฯ ซึ่งมีเนื้อหาในการเปิดช่องทางกฎหมายที่นำไปสู่การผ่านด่านต่าง ๆ ในการขออนุญาตก่อสร้างได้ตามขั้นตอนต่าง ๆ ทั้งนี้ เนื้อหาข้อหารือดังกล่าวได้ถูกหยิบยกจากหน่วยงานต่าง ๆ ที่ต้องพิจารณาอนุมัติให้โครงการผ่านด่านขั้นตอนในการขออนุญาตต่าง ๆ ไปได้ ทั้งด่านคณะกรรมการผู้ชำนาญการพิจารณารายงานการประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม หรือ คชก.การประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIA) และด่านการอนุมัติใบอนุญาตการก่อสร้างอาคารจากกองควบคุมอาคารสานักการโยธากรุงเทพมหานครขึ้นมาใช้เป็นข้ออ้างในการพิจารณาอนุมัติผ่านด่านของแต่ละหน่วยงานในที่สุด
บิดกฎหมาย เอื้อเอกชน
ผลของการตีความ หรือการให้ข้อหารือของกรมโยธาธิการฯ ในหลาย ๆ โครงการ ส่งผลให้โครงการขนาดใหญ่ที่มีลักษณะคล้ายกับแอชตัน อโศก สามารถรุกเข้าแทรกและสร้างประชิดติดชุมชนต่าง ๆ ขึ้นมาได้อย่างน่าสงสัยงุนงงจากประชาชน ว่าสร้างขึ้นมาได้อย่างไร เพราะล้วนทำให้เกิดผลกระทบต่อคุณภาพชีวิตของคนในชุมชนเป็นอย่างมาก และยังส่งผลเชื่อมโยงกันไปถึงระบบการจัดการในมิติต่าง ๆ ทั่วเมือง ที่เห็นผลเป็นรูปธรรมแล้วในหลายย่านหลายโซนตามที่เราเห็นกันอยู่ ทั้งที่เป็นอาคารผิดกฎหมายถูกศาลปกครองสูงสุดพิพากษาให้รื้อถอนมานานแล้ว อย่างเช่น โครงการอาคารสูงดิเอทัส ซอยร่วมฤดีที่ก่อสร้างอาคารขนาดใหญ่พิเศษ มีพื้นที่เกินกว่าที่กฎหมายกำหนด แต่ก็ยังไม่มีการดำเนินการใด ๆ
หรือหลาย ๆ โครงการที่เป็นอาคารประเภทต่าง ๆ ทั้งอาคารขนาดใหญ่ อาคารสูงหรืออาคารขนาดใหญ่พิเศษที่ยังไม่สามารถตอบข้อสงสัยของคนในชุมชนเกี่ยวกับการศึกษาผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมได้ในหลายเรื่อง โดยเฉพาะเหล่าโครงการมากมายที่พยายามจะสร้างกันให้ได้ในพื้นที่ที่มีการจราจรที่เดิมไม่สะดวกอยู่แล้ว เนื่องจากถนนแคบ มีระยะความกว้างของถนนสาธารณะที่ไม่เป็นไปตามข้อกำหนดให้สร้างได้ ซึ่งหากเปิดช่องปล่อยให้โครงการสร้างขึ้นมาได้ ก็จะส่งผลกระทบมากกว่าเดิมในด้านการจราจร การแย่งใช้สาธารณูปโภคที่มีอยู่เดิมอย่างจำกัด รวมถึงประเด็นการละเมิดสิทธิพื้นฐานของประชาชนที่จะได้อยู่ในสิ่งแวดล้อมที่ดีตามที่รัฐธรรมนูญกำหนด
อย่างไรก็ตาม การตีความหรือการตอบข้อหารือใด ๆ ที่ส่งผลไปถึงการอนุมัติโครงการต่าง ๆ ของกรมโยธาธิการฯ ตามตัวบทกฎหมายเพียงอย่างเดียว โดยไม่คำนึงถึงผลกระทบที่จะเกิดต่อประชาชนผู้มีส่วนได้เสีย กำลังส่งผลต่อการทำลาย และทำร้ายตั้งแต่ระดับชุมชน เมือง สภาพแวดล้อม ระบบนิติรัฐ และจริยธรรมการปกครองเพื่อการอยู่ร่วมกันที่ควรอยู่อย่างสงบสุขและไม่สร้างผลกระทบรบกวนต่อกันอย่างชัดเจน ใช่หรือไม่ ซึ่งสามารถตรวจสอบผลที่เป็นรูปธรรมความผิดสำเร็จที่เกิดขึ้นกระจายตัวไปทั่วเมืองแล้วในปัจจุบัน
พลังผู้บริโภคสร้างบรรทัดฐานการอยู่ร่วมกันในสังคม
การที่ศาลปกครองสูงสุดมีคำพิพากษาสั่งเพิกถอนใบอนุญาตโครงการคอนโดแอชตัน อโศก โดยได้ยืนตามคำพิพากษาของศาลปกครองกลาง (ศาลชั้นต้น) ที่ตัดสินออกมาก่อนหน้า เป็นคำพิพากษาที่จะสร้างบรรทัดฐานการอยู่ร่วมกันของคนในชุมชน แสดงถึงการเคารพซึ่งกันและกัน และยังเป็นการกระตุ้นให้ชุมชนอื่น ๆ เห็นเป็นตัวอย่างถึงการขึ้นมาเรียกร้องสิทธิของตัวเองด้วย เพราะผู้ที่ฟ้องร้องทั้ง 2 คดี ทั้งสยามสมาคมในพระบรมราชูปถัมภ์ และสมาคมต่อต้านสภาวะโลกร้อนพร้อมด้วยพวกรวม 16 คน ระบุเหตุผลในการฟ้องร้องว่า โครงการแอชตัน อโศก ที่มีความสูงกว่า 50 ชั้น ละเมิดสิทธิชุมชนและความเป็นอยู่ส่วนบุคคล อีกทั้งเจ้าหน้าที่ของภาครัฐที่อนุมัติการออกใบอนุญาตยังละเลยการปฏิบัติหน้าที่ ด้วยการปล่อยให้มีการปิดกั้นหรือใช้ประโยชน์ถนนสาธารณะนอกวัตถุประสงค์ของกฎหมายอีกด้วย
เมื่อภาครัฐหรือหน่วยงานที่เกี่ยวข้องเห็นกรณีที่เป็นตัวอย่างแล้ว เห็นว่าหลังจากนี้ควรต้องเร่งตรวจสอบอาคารทั้งหลายที่อนุมัติหรือกำลังจะอนุมัติ ทั้งอาคารขนาดใหญ่ อาคารสูง หรืออาคารขนาดใหญ่พิเศษที่อาจเข้าข่ายคล้ายกรณีของคอนโดแอชตัน อโศก เพื่อไม่ให้เกิดบทเรียนซ้ำแบบเดิมและเพื่อไม่ให้เกิดผลกระทบกับคุณภาพชีวิตของคนในสังคมหรือคนที่อาศัยอยู่รอบบริเวณโครงการอาคารสูงเหล่านี้
ประชาชนต้องมีส่วนร่วมกำกับดูแล
ปัญหาต่าง ๆ ทั้งหลายที่กำลังเกิดเพิ่มขึ้นมาต่อเนื่องที่มีผลเชื่อมโยงไปถึงตั้งแต่ระดับเรื่องการจัดทำผังเมือง กฎหมายควบคุมอาคาร กฎหมายด้านสิ่งแวดล้อม และกฎหมายที่เกี่ยวข้องทั้งหมดที่มีผลจากโครงการก่อสร้างต่าง ๆ ควรต้องเพิ่มกลไกคุ้มครองผู้บริโภค โดยการเพิ่มสัดส่วนความมีสิทธิ มีเสียงจากภาคประชาชนและผู้บริโภคเข้าไปด้วย ทั้งในส่วนผู้มีส่วนได้เสียที่อยู่รอบ ๆ โครงการ ผู้ทรงคุณวุฒิ ผู้มีความรู้ทางด้านงานก่อสร้าง และผู้แทนผู้บริโภคตามกฎหมายอย่างสภาผู้บริโภค เพื่อให้ประชาชน ผู้บริโภค ตัวแทนผู้บริโภคได้มีส่วนร่วมแสดงความคิดเห็นเกี่ยวกับการปรับปรุง แก้ไขกฎหมาย ประกาศ หรือข้อบังคับใด ๆ รวมถึงการร่วมตรวจสอบหรือรายงานความผิดปกติของโครงการก่อสร้าง และภาครัฐควรนำความคิดเห็นเหล่านี้ไปพิจารณาร่วมด้วยเพื่อไม่ให้เสียงของประชาชนเลือนหายไปหรือถูกลิดรอนและเพื่อให้ประชาชนได้รับประโยชน์สูงที่สุด
ที่ผ่านมายังพบว่าระบบการจัดรับฟังความคิดเห็นจากภาคประชาชน ตั้งแต่ระดับผังเมือง ไปจนถึงการก่อสร้างต่าง ๆ ที่อยู่ประชิดตัวที่ล้วนมีผลกระทบต่อวิถีชีวิตความเป็นอยู่ คุณภาพชีวิตของประชาชนและผู้บริโภคส่วนใหญ่นั้นยังไม่มีการคำนึงถึงสิทธิของประชาชนและผู้บริโภคที่เพียงพอ แต่กลับเอื้อประโยชน์ในการก่อสร้างให้กับนายทุนและนักธุรกิจมากกว่า
ผู้บริโภคที่ซื้อห้องชุดแล้ว แต่ไม่สามารถอยู่อาศัยได้ตลอดไปตามวัตถุประสงค์ที่ซื้อ มีสิทธิยกเลิกสัญญา และขอให้บริษัทเจ้าของโครงการฯ คืนเงินทั้งหมดพร้อมดอกเบี้ย โดยเก็บหลักฐานได้แก่ 1.ชื่อ ที่อยู่ และเบอร์โทรที่สามารถติดต่อได้ 2. เอกสารซื้อขายคอนโด 3. เอกสารใบเสร็จรับเงิน และ 4. เอกสารการเป็นเจ้าของห้องชุด (ในกรณีที่โอนกรรมสิทธิ์แล้ว) รวมถึงผู้บริโภคที่ได้รับผลกระทบจากการก่อสร้างโครงการฯ เช่น อาศัยอยู่บริเวณโดยรอบโครงการ
สามารถขอคำปรึกษาและร้องเรียนได้ที่มูลนิธิเพื่อผู้บริโภค ได้ที่เว็บไซต์ https://ffcthailand.org คลิกคำว่า ‘ร้องเรียน’ หรือโทรศัพท์ 02 248 3737, 089 788 9152 ในวันทำการ วันจันทร์ถึงศุกร์ เวลา 09.00 – 17.00 น.
หรือสามารถร้องเรียนมาที่สภาผู้บริโภคผ่านเว็บไซต์ https://www.tcc.or.th/ คลิกคำว่า ‘ร้องเรียน’ หรือโทรศัพท์ 02 239 1839, 081 134 9215 หรือ 081 134 9216 หรือแอดไลน์พิมพ์ @tccthailand หรือคลิกลิงก์ http://lin.ee/uhDyO1U
