ซื้อบ้านไม่ได้บ้าน สภาผู้บริโภค เปิดเวทีถก “อีซี่โฮม”

สภาผู้บริโภค จับมือแบงก์ชาติ กรมบังคับคดี กรมพัฒนาธุรกิจการค้า กระทรวงพาณิชย์ ฟังเสียงผู้บริโภค หลังถูก “อีซี่โฮม” ตุ๋นทำสัญญา ไม่เป็นธรรม ซื้อบ้านติดจำนอง ไม่ไถ่ถอน ไม่โอนกรรมสิทธิ์   พร้อมเสนอหน่วยงานรัฐอุดช่องโหว่ของกฎหมาย กำกับผู้ประกอบธุรกิจให้มีธรรมาภิบาล เร่งประชาสัมพันธ์ข้อมูลให้ผู้บริโภครู้เท่าทัน

วันที่ (7 สิงหาคม 2567) สภาผู้บริโภค จัดเวทีความร่วมมือหน่วยงานรัฐและเอกชนเพื่อการคุ้มครองผู้บริโภคในธุรกิจขายอสังหาริมทรัพย์ติดจำนอง เพื่อสะท้อนปัญหา และเสนอแนะมาตรการคุ้มครองผู้บริโภคเกี่ยวกับการประกอบธุรกิจขายอสังหาริมทรัพย์ติดจำนองที่เอาเปรียบผู้บริโภค ณ ห้องประชุมลาดพร้าว  โรงแรมเซ็นทาราแกรนด์เซ็นทรัลลาดพร้าว

สุภาพร ถิ่นวัฒนากูล รองเลขาธิการสำนักงานสภาผู้บริโภค กล่าวถึงการเกิดขึ้นของสภาผู้บริโภค  ดำเนินงานมาแล้ว 3 ปี มีเรื่องร้องเรียนจากผู้บริโภคกว่า 4.8 หมื่นเรื่อง และเรื่องอสังหาริมทรัพย์ติดอันดับเรื่องร้องเรียนสูงสุด รองมาจากสินค้า และบริการ

ขณะที่โสภณ หนูรัตน์ หัวหน้าฝ่ายคุ้มครองและพิทักษ์สิทธิผู้บริโภค สภาผู้บริโภค กล่าวถึงกลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่ใช้ชื่อการค้าว่า “อีซี่โฮม” โดยมีบริษัท อีซี่โฮม (ประเทศไทย) จำกัด ซึ่งเป็นผู้ประกอบธุรกิจซื้อ ขาย ให้เช่า ให้เช่าซื้อ ขายฝาก บ้านมือสอง อสังหาริมทรัพย์ โดยปัญหาที่พบคือ บริษัทฯ ดังกล่าวจะเข้าซื้อทรัพย์ที่ติดภาระจำนองจากการขายทอดตลาด และนำทรัพย์ติดภาระจำนองดังกล่าวมาเสนอเชิญชวนผู้บริโภคให้เข้าทำสัญญา ทั้งผู้บริโภคที่เป็นเจ้า ทั้งผู้บริโภคที่เป็นเจ้าของเดิม  และผู้บริโภคทั่วไปที่สนใจในลักษณะของสัญญาเช่าซื้อหรือเช่าออม

อย่างไรก็ตาม จากข้อมูลปรากฎว่าเมื่อมีการทำสัญญา และผู้บริโภคได้ดำเนินการชำระค่าเช่าซื้อมาระยะหนึ่ง บริษัท อีซี่โฮมฯ มีพฤติการณ์ที่แสดงให้เห็นว่าจงใจเอาเปรียบผู้บริโภคและไม่ได้มีเจตนาสุจริต อาทิเช่น ไม่รีบดำเนินการไถ่ถอนจำนองโดยเร็วเพื่อให้ได้ซึ่งกรรมสิทธิ์ในทรัพย์โดยเด็ดขาดทั้งที่มีสิทธิดีกว่าในฐานะผู้รับโอนทรัพย์ซึ่งจำนองย่อมสามารถเข้าไถ่ถอนทรัพย์ได้โดยได้รับการยกเว้น อีกทั้งเมื่อตรวจสอบรายชื่อคณะกรรมการยังพบขอสังเกตในเรื่องรายชื่อคณะกรรมการซึ่งมีผู้เยาว์ร่วมเป็นคณะกรรมการด้วย

นอกจากนี้ หัวหน้าฝ่ายคุ้มครองและพิทักษ์สิทธิผู้บริโภค ยังสะท้อนปัญหาเรื่องประมวลกฎหมายทั้งเรื่องการเช่าซื้อ การรับโอนทรัพย์ซึ่งจำนอง และปัญหาเรื่องกรรมสิทธิ์ ซึ่งเป็นเรื่องที่ต้องหารือกับกรมบังคับคดีเพื่อแก้ไขปัญหาต่อไป ทั้งนี้ที่ผ่านมามีการพูดคุยกับ สคบ. ตั้งแต่ช่วงปี 2566 เกี่ยวกับปัญหาการประกอบธุรกิจที่มีปัญหาเรื่องสัญญาไม่เป็นธรรม เพื่อหาแนวทางในการควบคุมสัญญา นอกจากนี้ยังมีการจัดเวทีเพื่อพูดคุยในเรื่องเกี่ยวกับปัญหาอสังหาริมทรัพย์เพื่อแลกเปลี่ยนข้อมูล สรุปปัญหา เพื่อหาแนวทางแก้ไขปัญหาเพื่อช่วยเหลือผู้บริโภค โดยปัจจุบันสภาผู้บริโภคได้ช่วยเหลือด้านการดำเนินคดีให้ผู้บริโภคกรณีอีซี่โอมไปแล้วจำนวน15 คดี

ด้าน อธิวัฒน์ เส้งคุ่ย ทนายจากหน่วยงานประจำจังหวัดสงขลา สภาผู้บริโภค ระบุว่า คดีอีซี่โฮมที่เคยมีโอกาสช่วยเหลือผู้บริโภคมี 3 ลักษณะ 1) บ้านติดจำนอง บริษัทฟ้องผู้บริโภค 2) เจ้าของบ้านที่ถูกบังคับคดี อีซี่โฮมซื้อและฟ้องขับไล่ และ 3) กรณีเจ้าของบ้านถูกเจ้าหนี้ผู้รับจำนองฟ้องบังคับจำนองร่วมกับอีซี่โฮม

อธิวัฒน์ กล่าวอีกว่า ในความเป็นจริงแล้วยังมีองค์ประกอบอื่น ๆ ที่จะช่วยลดผลกระทบที่เกิดขึ้นกับผู้บริโภคได้ เช่น ธนาคารที่ช่วยดูแลเรื่องการตัดยอดเงินสำหรับชำระหนี้จากบัญชีของผู้บริโภค โดยเมื่อพบว่าบ้านหลังดังกล่าวมีการถูกนำขายทอดตลาด ธนาคารได้ระงับการตัดเงินผ่อนชำระจากบัญชีผู้บริโภคทันที เพื่อให้เป็นการขายทอดตลาดแบบไม่ติดจำนอง สำหรับแนวทางการแก้ไขปัญหาในระยะยาว เสนอให้เพิ่มกฎหมายเรื่องการกำหนดระยะเวลาการไถ่ถอนทรัพย์ติดจำนอง โดยมีมาตรฐานในการกำหนดระยะเวลาที่ชัดเจน เมื่อมีสภาพบังคับผู้บริโภคก็จะได้ประโยชน์

“แม้หน่วยงานภาครัฐอาจมองว่าผู้ประกอบธุรกิจดังเช่นอีซีโฮมเป็นผู้ประกอบธุรกิจที่ไม่มีธรรมาภิบาล และเอาเปรียบผู้บริโภค ซึ่งอาจเป็นส่วนน้อยของผู้ประกอบธุรกิจทั้งตลาด แต่คำถามคือหน่วยงานรัฐจะจัดการอย่างไรกับผู้ประกอบการที่ไม่มีธรรมาภิบาล การปล่อยให้ผู้บริโภคต้องมารับเคราะห์ไม่ใช่เรื่องที่ถูกต้อง ดังนั้นหน่วยงานต้องทำให้ผู้ประกอบการมีธรรมาภิบาล และบังคับใช้อำนาจทางกฎหมาย” อธิวัฒน์ ระบุ

นอกจากนี้ ในเวทียังมีการเสวนาแลกเปลี่ยนความคิดเห็น โดยมีผู้แทนหน่วยงานภาครัฐ 8 หน่วยงาน ได้แก่ กรมสรรพากร กรมบังคับคดี กรมพัฒนาธุรกิจการค้า กระทรวงพาณิชย์ สำนักงานศาลยุติธรรม สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค ธนาคารแห่งประเทศไทย และสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย โดยภาพรวมในการแลกเปลี่ยนระบุถึงการสนับสนุนและกำกับดูแลให้ผู้ประกอบธุรกิจดำเนินการอย่างมีธรรมาภิบาล รวมไปถึงเรื่องการประชาสัมพันธ์ข้อมูลความรู้ให้ผู้บริโภคได้ทราบ ทั้งการเลือกซื้ออสังหาริมทรัพย์ ข้อมูลที่ต้องตรวจสอบ รวมไปถึงแนวทางหรือหน่วยงานที่จะเข้ามาช่วยเหลือในกรณีที่เกิดปัญหา

ด้านตัวแทนจากสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.) ให้ข้อมูลว่า จากการตรวจสอบเรื่องร้องเรียนที่เคยร้องเรียนมาที่ สคบ. พบว่า บริษัทอีซี่โฮมดำเนินการในลักษณะนี้ในหลายพื้นที่ ทั้งโคราช นครปฐม รวมถึงพื้นที่ภาคใต้ ซึ่งสิ่งที่ สคบ.ดำเนินการเพื่อคุ้มครองและช่วยเหลือผู้บริโภคมีในหลายมิติ เช่น การไกล่เกลี่ย หรือหากตกลงกันไม่ได้ก็ต้องไปสู่กระบวนการอื่น ๆ ซึ่งต้องดูรายละเอียดเพิ่มเติม อย่างไรก็ตามการออกกฎหมายเพื่อนควบคุมสัญญาในลักษณะดังกล่าวทั้งหมดนั้น อาจส่งผลกระทบต่อการดำเนินธุรกิจอสังหาอื่น ๆ เช่น การปล่อยเช่าซื้อของการเคหะ ซึ่งเป็นหน่วยงานรัฐ รวมถึงกระทบต่อผู้ประกอบการที่ดำเนินการอย่างสุจริตด้วย

ตัวแทนจากกรมบังคับคดี กล่าวถึงปัญหาในการขายทอดตลาดว่า ปัญหาที่พบมากคือบ้านที่ถูกขายทอดตลาดนั้น เป็นบ้านติดจำนอง กล่าวคือที่ยังมีการผ่อนชำระเงินกู้กับธนาคาร ทำให้บริษัทที่เข้ามาซื้อต่ออาศัยช่องโหว่ในการแสวงหาประโยชน์ อย่างไรก็ตาม หากมองในแง่ของผู้ที่ประกอบธุรกิจอย่างสุจริต มีธรรมาภิบาล การประกอบธุรกิจในลักษณะดังกล่าวจะสามารถช่วยเหลือผู้บริโภคที่ไม่มีกำลังทรัพย์ได้ แต่ปัญหาคือของธุรกิจไม่มีธรรมาภิบาล ทั้งนี้ ถ้าออกกฎหมายที่ “แคบ” จนเกินไป จะทำให้ผู้ประกอบธุรกิจที่สุจริตไม่สามารถเข้ามาช่วยเหลือผู้บริโภคได้

ส่วนตัวแทนจากกรมพัฒนาธุรกิจการค้า กระทรวงพาณิชย์ ระบุว่า กรมฯ ได้เปิดฐานข้อมูลเกี่ยวกับผู้ประกอบธุรกิจต่าง ๆ ไว้ในเว็บไซต์ https://datawarehouse.dbd.go.th/index ซึ่งผู้บริโภคสามารถเข้าไปดูข้อมูลทุนจดทะเบียน งบการเงิน และข้อมูลอื่น ๆ เพื่อประกอบการตัดสินใจเลือกซื้อหรือใช้บริการได้ อย่างไรก็ตาม ผู้ประกอบธุรกิจควรมีธรรมาภิบาลในการทำธุรกิจ ในขณะเดียวกันผู้บริโภคก็ควรจะตรวจสอบข้อมูลบริษัทก่อนตัดสินใจ เพื่อป้องกันปัญหาที่จะตามมา อย่างไรก็ตาม อยากให้สภาผู้บริโภคช่วยประชาสัมพันธ์ข้อมูลความกับรู้กับผู้บริโภคในเรื่องนี้ด้วย

“กรณีอีซี่โฮม อดีตที่มีรายชื่อกรรมการ เป็นผู้เยาว์นั้น   สามารถทำได้ เพราะในกฎหมาย ระบุไว้ ผู้เริ่มก่อการต้องมีอายุไม่ต่ำกว่า 12 ปี ในกฎหมายถือว่า อายุ 12 ปี มีความรู้สึกผิดชอบแล้ว อีกทั้งพบว่า ผู้เยาว์ ก็ไม่มีอำนาจลงนามแต่อย่างใด ซึ่งปัจจุบัน อีซี่โฮม เปลี่ยนรายชื่อกรรมการไปแล้ว และยังคงมีสถานะทำธุรกิจอยู่”

---

พร้อมกันนี้ ในเวทีฯ สภาผู้บริโภคได้มีข้อเสนอแนะไปยังหน่วยงานต่าง ๆ ที่เกี่ยวข้อง ดังนี้

ข้อเสนอต่อสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.)

 1. ขอให้คณะกรรมการว่าด้วยสัญญาพิจารณากำหนดให้ธุรกิจเช่าซื้ออสังหาริมทรัพย์เป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา อาศัยอำนาจตามพระราชบัญญัติคุ้มครองผู้บริโภค พ.ศ.2522 มาตรา 35 ทวิ ประกอบกับมาตรา 3 มาตรา 4 และมาตรา 5 แห่งพระราชกฤษฎีกากำหนดหลักเกณฑ์และวิธีการในการกำหนดธุรกิจที่ควบคุมสัญญาและลักษณะของสัญญา พ.ศ.2542 โดยกำหนดข้อสัญญาผู้ให้เช่าซื้อต้องระบุในสัญญาให้ผู้บริโภคทราบถึงสถานะของทรัพย์สินที่เช่าซื้อว่าเป็นทรัพย์ติดจำนอง รวมกำหนดระยะเวลาในการไถ่ถอนจานองไว้ในสัญญาให้ชัดเจน ทั้งนี้ไม่ควรเกิน 6 เดือน รวมถึงการห้ามใช้ข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม

2. ขอให้คณะกรรมการว่าด้วยสัญญาแก้ไขเพิ่มเติมประกาศธุรกิจการให้กู้ยืมเงินเพื่อผู้บริโภคเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา เพื่อกำหนดสิทธิของผู้กู้ที่จะเสนอให้มีการปรับปรุงโครงสร้างหนี้ใหม่ ในกรณีที่มีการบังคับคดี และนำหลักประกันการกู้ยืมเงิน

ข้อเสนอต่อกรมพัฒนาธุรกิจการค้า

ตรวจสอบกลุ่มบริษัท อีซี่โฮม เกี่ยวกับการรายงานงบการเงิน และประสานหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง เพื่อป้องกันการใช้ชื่อนิติบุคคลเพื่อประกอบธุรกิจเอาเปรียบผู้บริโภค

ข้อเสนอต่อกรมบังคับคดี

1. ขอให้บังคับใช้กฎหมาย กรณีนำทรัพย์ที่ซื้อได้จากบังคับคดีออกให้เช่า ควรควบคุมกำหนดให้ระบุ ระยะเวลาไถ่ถอน หรือควรมีกฎหมายบังคับกำหนดระยะเวลาไถ่ หรือกำหนดไว้ในสัญญา

2. กรณี นิติบุคคลผู้เข้าประมูลซื้อทรัพย์ติดจำนอง ให้กรมบังคับคดี ตรวจสอบสถานะ งบการเงินด้วย ส่งรายงานงบการเงิน หากขาดส่งเกิน 3 ปี ควรระงับสิทธิประมูลซื้อทรัพย์ขายทอดตลาด / รวมทั้งตัวบุคคลที่เป็นกรรมการนิติบุคคลที่มีลักษณะต้องห้าม

ข้อเสนอต่อธนาคารแห่งประเทศไทย

ขอให้ธนาคารแห่งประเทศไทยออกมาตรการ หรือนโยบายเพื่อกำหนดหน้าที่ของสถาบันการเงินให้มีการปรับปรุงโครงสร้างหนี้ใหม่ กรณีถูกเจ้าหนี้อื่นฟ้องร้องบังคับคดี (NPA/NPL) เพื่อให้ผู้กู้ได้รับความเป็นธรรม เนื่องจากบ้านซึ่งเป็นหลักประกัน ถูกขายทอดตลาดแบบติดจานอง เพื่อป้องกันการประกอบธุรกิจที่ไม่สุจริต

ข้อเสนอต่อธนาคารพาณิชย์

เมื่อรับแจ้งผลการขายทอดตลาดจากกรมบังคับคดีแล้ว ขอให้ธนาคารในฐานะเจ้าหนี้จำนอง แจ้งผู้ซื้อรายใหม่ ไถ่ถอนหนี้จำนองภายในกำหนดใน 6 เดือน นับแต่ที่รับแจ้งการกรมบังคับคดี

ข้อเสนอต่อกรมสรรพากร

ขอให้ตรวจสอบกลุ่มบริษัท อีซี่โฮม และกรรมการบริหารของบริษัทด้วย